叠拼别墅什么样的（恕我直言叠拼别墅）
叠拼别墅什么样的（恕我直言叠拼别墅）同时，叠拼还能克服传统别墅的居住痛点。和双拼、联排一样，叠拼也是别墅的延伸产品。从空间来看，叠拼与别墅拥有相同的元素，能够享受到“有天、有地”的宜居生活。叠拼的起源和特征叠拼别墅，又名“叠墅”，顾名思义，就是叠加和拼接的别墅。由多层的复式房屋上下叠加在一起组成，一般居住着两户或多户人家。叠拼别墅大多均为4~5层带地下、阁楼形式的建筑。叠拼一般分为上下叠，也就是大家常说的上下跃。经过这几年不断升级改良，部分产品还增加了中叠。
前几天有粉丝私信楼sir，想了解下下跃产品的优劣势。
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别墅，是国人心目中最理想的居住形式。别墅生活代表着内敛和优雅，是国人梦想中的私属领地。
然而，“禁墅令”的出台，让高端的别墅产品受到压制，独栋、联排、双拼、合院等别墅产品类型逐渐减少。另一方面，随着“中产阶级”逐年扩大，在“有天有地有院落”的居住情怀刺激下，他们的“别墅梦”不断扩充。而叠拼别墅产品因为更好获批以及同样拥有别墅宜居生活，从而成为市场的宠儿。
叠拼的起源和特征
叠拼别墅，又名“叠墅”，顾名思义，就是叠加和拼接的别墅。由多层的复式房屋上下叠加在一起组成，一般居住着两户或多户人家。
叠拼别墅大多均为4~5层带地下、阁楼形式的建筑。叠拼一般分为上下叠，也就是大家常说的上下跃。经过这几年不断升级改良，部分产品还增加了中叠。
和双拼、联排一样，叠拼也是别墅的延伸产品。从空间来看，叠拼与别墅拥有相同的元素，能够享受到“有天、有地”的宜居生活。
同时，叠拼还能克服传统别墅的居住痛点。
从设计上来看，传统的联排、双拼别墅进深长面宽窄，往往只能做到单开间或双开间，影响采光和观景。而叠墅一般能够拥有比联排更大的面宽，平面布局更加合理，采光观景效果更好，且外立面造型更加丰富。
其次，传统别墅受制于容积率，往往出现在城市的远郊位置。叠拼则成为高容积率下打破产品桎梏的突破口，可以占据城市优质地段，即可以作为第一居所也可以做第二居所。
叠拼的局限和缺点
叠拼虽然也是别墅，但是因为产品本身存在局限，所以也存在私密性差、氛围感弱、投资回报低等缺点。
私密性差
叠拼的稀缺性、私密性较独栋类别墅要差得多，因为上下居住的家庭数量多，很容易产生高层住宅的弊病。尤其是对下叠的住户来说，你在院子里面做点什么，楼上会有不少人能看到……
氛围感弱
近几年大部分楼盘受制于高容积率，无法做到纯低密社区，导致产品出现高低配现象，虽然开发商在前期把叠拼和高层两类产品进行了分区，但社区品质、园林、配套均被大幅降低，也破坏了别墅的氛围感。尤其是与高层相邻的叠拼住户，更是成为了别人眼中的“风景”。
投资回报低
叠拼别墅作为一个大宗商品，其产品总价远超平层住宅，相对小众的市场又难以像平层住宅快速走量，所以价格的上涨幅度逊于平层产品，交易的难度也更大。如果您抱着投资升值的目的，不建议买叠拼。
其次就是叠拼项目位置虽然比较靠近主城区，但是也存在缺乏地铁、大型商业等生活配套，生活便利性也相对很差。
叠拼的选择方式
至于买叠拼怎么选，有首打油诗您先记下——“叠拼怎么选，先看是几叠，尽量不选中，里外看一看，新盘是老盘？”
先看是几叠
当下的叠拼产品现在一般有两类，“4 1”层的两叠和“6”或“6 1”层三叠建筑。
前者分上叠和下叠两种产品，后者分上中下叠三种产品。而“ 1”的部分是带阁楼，这一点上两者之间并无太大区别。
至于这两个选哪种？首推肯定是“4 1”层的两叠了。毕竟咱买叠拼别墅的目的，不就是为了在密度更低的小区感受宜居生活吗？
而6（或6 1）层的叠拼，其实应该叫洋房，即使每户都有两层，那充其量也就是复式房吧。
所以，最好买“4 1”层的两叠别墅。上叠有阁楼露台，下叠有花园。
有一点需要关注，上中叠是否带私家电梯？有电梯并不只是为了减少爬楼，而是现在的上中叠产品也有地下空间，如果没电梯直达，您就需要走步行梯，非常浪费体力时间。
当然，不是说“6”或“6 1”层的叠拼不能买，但这种建筑确实有伪叠拼之嫌，同时人多密集，会失去很多别墅生活的乐趣。
尽量不选中
知道了几叠，那就要考虑买上中下哪一叠了。
下叠地上建筑面积大，地下空间也大，居住的别墅感更强。不仅解决了多口之家的居住需求，而且还能利用充足的地下空间，做出不同的功能空间，比如影音室、茶室等等。
大部分下叠产品设置南向花园和北侧宅门两条入户动线，也增加了仪式感。
所以对于更具有别墅和院子情结的买房人，下叠一定是最好的选择。
买下叠时一是要确认小院是否明确体现在合同里，因为根据《城市居住区规划设计规范》中“宅间绿地边界距房屋墙脚1.5米”的规定，若当地有关部门严格执行，开发商是不敢承诺有私家庭院的。
另外，要看下叠采光井的设计，这涉及到地下空间的日照采光，采光井的窗户越宽，采光就越好，如窗户小于1米，则采光难以保障。
上叠因建筑退台等结构性原因，面积虽然比下叠小，不过阁楼部分2.2米高度以下都不计入销售面积，且顶层还有大面积的露台，也能打造出一个“空中院子”的功能，还可以做阳光房，在露台开party或者吃烧烤，不会对邻居造成影响，物业一般也不会过多限制，隐私性也比较强。
上叠楼层高，视野更好，可俯瞰小区园林景观，同时居住环境受楼下住户的干扰较小。
上叠遇到的问题，主要还是楼顶渗水、冬冷夏热的问题，但这些都是能够后期补救的。此外，上叠的居住感，和复式比较接近，别墅的体验感会被大大削弱。
至于中叠，一般是最不建议购买的。因为大部分中叠要么做成传统的复式，要么就直接单独做成平层，导致中叠亮点不明显，附加值也少，其居住感、舒适性都大大降低。
但好在现在的叠拼产品大多采用了“退台式”和“咬合式”的创新设计，通过错落相叠的上下空间组合，实现了空间的优化，也保证中叠拥有露台等附加空间。
退台式设计示意
里外看一看
里外看一看，其实就是“里看户型产品力，外看立面造型”。
从产品力看，单层面积超过100平米，南向面宽超过10米、层高在3米以上，具有这样空间尺度的房子一定值得拥有。大面宽、短进深的设计已成为市场主流，相比以前的两面宽设计，采光、通透性、舒适度都能最大化。同时，要看室内功能设计是否合理，如客厅和餐厨的空间设计，南向主卧套间的面积、衣帽间和卫浴的布局。
建筑立面最好选全石材的，一方面说明开发商舍得投入，另一方面建筑质量更有保障，还有历久弥新的效果。其次是石材与真石漆结合。
建筑造型方面，可以选择当下最流行的新中式、徽派、现代艺术等风格，既能提升品质感，也可以增加居住体验。
园林景观和楼间距也是重要的因素，从园林中栽种的树种和绿植的层次，可以看出开发商是否用心做产品，楼间距小的房子，未来采光和视野都有影响。
新盘是老盘
市场中存在一些去化较慢的老盘，有些老盘可能位置比较好，甚至离地铁近，总价也不高。但遇到这种项目，要重点了解其滞销的原因，是产品设计过时，还是有其它制约因素。新盘或早期拿地新推产品，设计通常为当下主流，足够人性化、空间利用率更高、品质也更好。
哦，还有两点要注意：纯别墅社区优于高低配社区，物业管理公司的资质与口碑。
影响别墅品质的因素很多，所以在购买的时候也一定要考虑清楚，是不是真的需要叠拼来改善自己的生活方式。当然，以上仅为一家之言，如果其他的朋友对叠拼有不一样的看法或者觉得叠拼并不适合购买的话，都可以扫码进群，楼sir和大家一起聊一聊。
