万科郁亮谈楼市全文（万科绿城碧桂园旭辉对未来的楼市怎么看）

万科郁亮谈楼市全文（万科绿城碧桂园旭辉对未来的楼市怎么看）『万科的预判和相关策略调整』趁着半年度财报季，我们也看看万科、绿城、碧桂园、旭辉等房企对地产行业下一阶段的预判。比如几个月前道歉的万科董事会主席郁亮，这两个月基本走遍了全国30多个城市，看了100多个万科的项目，用他的话说：主要任务是督战，看看交付的房子品质怎么样，看了一些老小区维护的怎么样。郁亮走访一圈后的总结是：好产品、好服务，如果做好的话，哪怕市场再恶劣也能熬过去。

吴晓波在前几天演讲中，这个图片被刷屏了：

中国还是全球最好的经济体之一，这么大的市场容量，这么大的制造业产能，所以我们有100个抱怨的理由、看衰的理由，同时又有101个看多中国的理由。

这也是我们今天依然坐在这里探讨，未来几年依然把生命、时间、肉体和金钱放在这个国家的原因。

是的，虽然是房地产行业的至暗时刻，我们有101个看多中国的理由，也是倒逼中国房地产企业调整经营策略的最佳时刻。

比如几个月前道歉的万科董事会主席郁亮，这两个月基本走遍了全国30多个城市，看了100多个万科的项目，用他的话说：主要任务是督战，看看交付的房子品质怎么样，看了一些老小区维护的怎么样。

郁亮走访一圈后的总结是：

好产品、好服务，如果做好的话，哪怕市场再恶劣也能熬过去。

趁着半年度财报季，我们也看看万科、绿城、碧桂园、旭辉等房企对地产行业下一阶段的预判。

『万科的预判和相关策略调整』

两个月前我在股东会上说短期来看市场已经筑底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。我们仍然坚持这个判断，房地产依然是一个十万级市场，常做常有，常做常新。

比如说房子也是一种自然更新的需求，在现存量住宅中，按照自然更新速度，每年需要淘汰 10-11 亿平方米左右，一二线城市大概需要 3 亿平方米左右；但是按照目前的开工情况，今年开工预计数字连这么一个自然更新的速度都达不到。

市场收缩过了头，反而会积聚起自动修复的动能。要相信大家追求美好生活、改善居住条件的力量。所以住宅刚需是存在的，这个市场仍然是蛮大的。

和上半年业绩会相比，我们相信下半年的销售业绩会更好。第一，市场触底以后回升是一个总体趋势；另一方面主要跟我们自身的经营安排有关系，各一线公司也涌现了与市场相适应的动作。比如工地开放，虽然以前也做，但今年力度比以前更大。工地开放，给客户带来了信心，让他们对我们的工程质量有信心，有助于促进转化率提升——常规转化率一般在 10-15% 之间，带看开放工地之后提升到了 30% 左右。

我们认为做房地产这个生意不是跟整体市场做生意，而是跟每一个具体的客户做生意。

公司的拿地策略长期以来还是比较稳定的，但是如果提到今年上半年，还要增加一条——要获得特别好的项目。

今年特别重视获取特别好的项目。特别好的项目，首先是片区市场要比较好。我们不仅要看一个城市怎么样，更要看一个片区怎么样，有些热点城市也不是每一个片区都好。好的片区能够给我们带来经营安全性，带来非常充分的客户积累。第二，看有没有把握为客户提供好产品、好服务，有没有非常好的经营团队。第三，财务指标、经营指标，包括效益、净利、ROI 指标要比较出色。

『绿城的预判和相关策略调整』

从短期看，承压筑底的态势，我们认为会持续到年底。从长期看，我们认为还是稳定向好的。房地产行业还是主导产业，全国房地产销售额预计维持在 12 万亿元的水平上。

现在 400 亿平米住宅，如果按照 50 年折旧的话，每年约有 8 亿平米住宅更新。在更新过程中，人均面积会增加，比如增长 50%，每年会有 12 亿平米的住宅更新和开发，按照 1 万元/平模拟计算，中国房地产还会保持规模，所以长期看好行业。

我们的重资产自投项目，强调更加聚焦、更加深耕，我们以后的布局是「10 25」的城市布局，更聚焦核心城市、核心地段、核心项目。所以在此指导下，我们的管控思路，组织构架，效能安排以及效益倾向，都会发生变化。

下一步我们将从扩张的三级架构，到聚焦的两级架构进行管理，以前是「集团-区域-项目群」三级架构，下一步将弱化区域公司，强化项目群/城市公司，变成「集团-城市公司」的两级架构，由原来的放权到现在的部分收权，进行强管控。这样的管控更加扁平，把区域和城市公司压成一级，保证品质均好性，保证品质提升。

现在回过头看，我们强调的最懂产品与最懂客户战略，非常契合行业的要求；正是这样的契合，才有今天好成绩的呈现，我们也相信未来绿城在行业发展中会占据更多空间，占据更多优势。

绿城可能是「高极最」，即高颜值、极贤惠、最聪明。这是产品的长相，好像也代表不了整体长相。

如果一定要给绿城一个综合的全面的画像，我觉得用原来的定位：有特长且全面发展的优等生，有特长，有特殊气质。这也是我们追求的目标。

『碧桂园的预判和相关策略调整』

国家政策的调控目的都是让房地产健康发展，从去年6月份市场下行到今天，已经进入了底部，而且是在底部盘整的时候。

现在最重要的就是市场信心的恢复，你们也可以看到，特别是728政治局会议时，专门出台了让各地因城施策、用足用好工具箱的政策，特别是把维护房地产健康发展放在第一句话，所以我相信包括压实地方政府责任、保交楼、稳民生，这些政策实施过程中，也一定会让市场信心逐步恢复。

但市场信心的恢复应该不会那么快，是逐步的恢复，所以时间的长短也有不确定性。

碧桂园把预算从今年6月份做到了明年6月份，我们认为在明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。

另外在经营上碧桂园从去年下半年开始就调整了投资策略和投资的强度，一方面是在布局上向着确定性的市场，还有就是在市场端向着人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调节，这是一个总体的策略。

今年上半年我们参与了上海、杭州的公开市场土拍，向着确定性的市场，向着比较可控的方式，上半年获取了9块地，2块是收并购，剩下都是一二级联动获取。

碧桂园一直强调是一线到五线城市均衡布局的宏观策略，微观策略是哪里有市场或者是哪里的市场在当期比较有确定性，就会向哪里配置。

可以看到今年上半年和去年，碧桂园配置的主要的资产还是在长三角、大湾区等相对能级高的地区和人口流入的城市，市场供求关系较好的城市。

『旭辉的预判和相关策略调整』

旭辉董事局主席林中分享了他对于行业及企业经营的看法。

随着9、10月份气温恢复正常，以及更多各地不断推出的鼓励购房政策，市场恐慌期会逐步地消失，购房需求将被逐步地释放，经营健康的企业、供需两旺的项目将会迎来相对稳定的市场环境。

传统金九银十还会出现，我相信9、10月份销售环比7、8月份应该有20%、30%增长，但是成色可能不如市场很好的年份。

从目前来看，市场是在触底到逐渐恢复的过程，所以信心很重要。第一，对行业的信心、对经济的信心、对收入的信息。相信政府未来还会持续推出这些政策，在疫情得到有效控制以后，这些信心会得到逐步恢复。

第二，相信有大部分城市可能会逐步取消限购、限贷、限售的政策，使这个市场回归正常，以扩大需求的基数。

第三，从监管部门得到的消息，未来还会有一些降首付、降利息的政策，我相信这些举措会增加需求的基数，会提高客户的购买能力和支付能力。

所以相信会逐步地恢复。

房地产行业是一个永续行业，从高速增长的步调回到平稳健康常态化，从过去高负债、高杠杆、高增长模式转向未来低负债、低风险、轻资产的新模式。

未来房企经营要遵循三个原则：一是尊重常识、敬畏规律、回归本质；二是严守财务底线和投资纪律；三是稳健均衡，更加关注利润和现金流。

『中南的预判和相关策略调整』

我们现在短期很煎熬，但是长期有信心。

短期内，包括未来一年，我们都非常严格贯彻安全至上。

今年与去年策略不同的地方，就是我们可能会从止血更多地转向造血，要用合理的收支安排和经营上的排序确保生产的稳定和交付，把经营性的收入和回款抓起来，让公司一步步接近良性循环。

首先，我们必须还是要重新的审视这个市场，在房住不炒大背景下，中国进入高质量发展的新阶段，同样遇到了一个后疫情时代，也遇到了结构性的人口和家庭数量的调整，在结构和居住的需求上，也有一些变化，同时也遇到了支付能力跟购买意愿的变化，所以这些都是我们接下来要研究的方向，都要给出一些更加系统性和具体的回答。

第二，我们必须要重新理解政策，尤其是在保障民生、防范风险大背景下，预售制会面临什么挑战，资金使用会是怎样的一个常态化约束，融资通路以及渠道是什么样变化，以及土地市场态势会是怎么样变化，这些都会影响我们的业务模式，所以这些都需要具体研究。

大概率我们未来几年在规模上面会比之前小，但是小多少现在还不好说。与此同时，我们一定会更专注于开发主业，也要花点时间消化亏损，回到盈利的轨道。

我们会更加强调盈利的能力，当然也会把杠杆放的更低一些，无论是主动也好，还是被动也好，将来的杠杆会更低，对产品的品质的要求也会更高一些。