青岛临沂哪个房子值得投资（到青岛旅游却买了一套房）
青岛临沂哪个房子值得投资（到青岛旅游却买了一套房）旅游买了一套房本命年的红腰带还没解下去，就遭遇离奇的破财之灾。曹女士只能摇头叹息。
刚刚过去的2021年，临沂的曹女士像是做了一场梦。
2020年圣诞节刚过，闲来无事的曹女士跟随一家理财公司到青岛旅游，稀里糊涂地被带到一家楼盘的会议室里学习理财知识。经不住劝说就下定金定了一套房。此后，因为房贷生变，无力承担房款的曹女士被开发商诉至法庭。
2021年12月22日，法庭判决曹女士构成违约，需支付开发商违约金。
本命年的红腰带还没解下去，就遭遇离奇的破财之灾。
曹女士只能摇头叹息。
旅游买了一套房
现在想起来，曹女士仍不能理解自己当时的决定。
2020年12月26日，户籍在莒县的曹女士跟随临沂的一家财商教育机构到青岛旅游期间，被带到胶州市经济技术开发区花样年碧云湾项目的会议室里。当时带队的工作人员说是学习理财知识，曹女士也没有多想，跟着一起出游的同伴们走进会议室。
此后，中介在会议室里聊起了碧云湾项目，罗列了一大堆优点，令曹女士和伙伴们颇为心动。
接下来，中介又告诉他们，现在交十万元首付款就可以买房，成为优点无数、前景看好的碧云湾项目的业主。
心动不如行动，看着同伴们纷纷下定，曹女士也被热烈的气氛所感染，当场决定买一套，并立即刷卡交了四万元定金。
现场签署的《商品房认购书》约定，曹女士于2021年2月5日前支付首期房款后，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议。
第二天回到家，曹女士的购房决定遭到家人反对。
冷静下来的曹女士，也认可了家人反对的理由，遂决定退房。
但是订房容易退房难。
曹女士的说法是，她联系中介和售楼人员要求退还定金，开发商以各种理由不退。几番交涉之后，处理的意见是定金退不了，但是可以换一套房子。
曹女士说，因为心疼四万元的定金，且中介和开发商承诺能给办下首套房贷款，于是最终还是决定交首付款签署合同。
2021年2月5日，小年刚过，曹女士将首付款交齐，双方签署了《商品房买卖合同（预售）》，其中明确：房屋建筑面积约134平方米，总价款137万余元。首付款41万余元，余款960000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。
违约金之争
但是贷款没有办下来。
曹女士明确提出，自己财力有限，如果银行贷款办不下来，余下的房款肯定交不上。但是此后的退房要求仍然被中介和开发商拒绝，他们要求曹女士办理二套房贷款。
理由是，双方签署正式的商品房买卖合同之前，曹女士是不存在二套房贷款的问题的。因为曹女士在办理本项目房屋贷款过程中又购置了第二套房，所以才产生了所谓的二套房贷款问题，曹女士存在过错，应该自己解决问题。
一来二去，合同约定的各个时间点就过去了。
双方于是对簿公堂。
曹女士认为房子买得莫名其妙，有被套路的嫌疑，而且早已提出退房要求，只是项目方不肯退房，才最终走到今天的结局。曹女士说，自己没有能力承担那么多违约金，最多只能承担两万元。
违约金有多少呢？28万余元。
按照合同约定，解除合同需按商品房价款的20%支付违约金，这一项就有27万余元，再加上逾期违约金，合计超过28万元。
项目方青岛锦泰创升建设发展有限公司（以下简称锦泰创升公司）主张，曹女士不依约支付房款已经构成违约，应该按照合同约定承担责任。
至于曹女士所说的套路一事，项目方认为，曹女士所说的理财教育公司与项目方没有关系，其陈述的旅游过程中进行看房，并非针对项目方的房地产项目，且曹女士是完全民事行为能力人，需对签约行为承担责任。
白纸黑字的合同摆在那里，曹女士显然没有胜算。
法院审理后判定，曹女士构成违约，双方签署的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议解除，曹女士需协助锦泰创升公司办理撤销该合同的网上备案及所有权预告登记手续。
但是对于违约金，法院认为合同约定的确实有点高了。
考虑合同的履行情况和曹女士违约的过错程度，法院酌情调整为按照商品房总价款的5%计算，数额为6万8千余元。
冲动买房能退吗？
近年来，随着房企销售方式的不断升级，消费者因为心动、行动而脑子不动导致的激情购房案例屡见不鲜，由此带来的纠纷也是日趋增多。那么，激情褪去后，该如何处理呢？能退房并要回定金吗？
以曹女士的情况而言，在双方签订《商品房买卖合同》之前，是可以走法律程序退房要回定金的。
也就是说，从交了定金的12月26日到签署《商品房买卖合同》的2月5日之间，定金有机会拿回来。
因为12月26日交定金的时候，曹女士和项目方签订的是《商品房认购书》。
《商品房认购书》事实上属于预约合同。
合同中，预约的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本约，不发生实体权利义务，而本约的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。
打个比方，某甲明天要办酒席，今天就到菜场里跟某乙、某丙说好要什么菜，这就是预约。等到明天，某甲再到菜场和某乙、某丙谈好价格、数量并取菜，这就是本约。
预约之后，双方负有按约定继续进行实质性交易的义务，也就是完成本约。如果预约时交付了定金，实质是立约定金，起到的是双方后续进行诚信谈判的担保义务。
如果因为不能归责于双方的原因导致本约未能签订，法律规定，出卖人应当将定金返还买受人。
比如某甲按照约定于第二天到了菜场，因为大雪封路没有菜了，这叫不可抗力；因为价格没有谈拢买卖不成，这叫具体条款没有达成一致意见，都属于不可归责于双方的原因。
曹女士只要没有签署正式的商品房买卖合同，定金当然就有机会拿回来，关键在于如何有效处理，形成不可归责于双方的原因。法律规定，合同双方应在平等、自愿、协商一致的原则基础上达成一致，而商品房买卖合同及其附件一般为开发商拟定的格式合同，不能要求购房者无条件签署。
在上面的例子中，某甲和某乙、某丙虽然已经有了买菜预约，但是价格或者品种甚至新鲜程度达不成一致，导致买卖中止，就属于不能归责于双方的原因，如果某甲交付了定金，理论上就要退回。
需要注意的是，如果预约时已经约定了标的、价格、数量、支付方式等，则应当认定为买卖合同而不是预约合同。另外，也不能为了达不成本约而漫天要价，那属于恶意磋商，是法律禁止的行为。
如果某甲在今天就和某乙、某丙约定好了明天拿菜的价格、数量、支付方式等具体内容，那就没有预约合同的概念，本身就是买卖合同。
再如果，某甲突然不想办酒席了，第二天跑到菜场非要以五块钱一斤的价格买排骨，这就叫恶意磋商。
在实践中，因为只签署了商品房认购书而没有签订商品房买卖合同，最终退房并拿回定金的例子有不少。比如恒大丁字湾世纪文化城的多名业主，还有黄岛区京华海悦的业主，都成功地退掉房子并拿回了定金。
有兴趣的读者，可以搜索《闲聊丁字湾：把酒问青天，谁是韭菜？》和《岁末年终，讲一个普通青岛市民的买房故事！》这两篇文章看一下。
说回到曹女士。
已经签了《商品房买卖合同》之后，曹女士还有机会退房拿回定金吗？
基本上很难。
但也不是完全没有机会。
第一种是看开发商是否有违法违规行为，比如楼盘证件不齐全或是存在不安全隐患、虚假宣传等问题，走法律途径；第二种是找主管部门，比如房管局、住建局或者消委会，这是靠天收了。
楼外楼君的建议是，最好还是找个专业的律师咨询一下，具体问题具体分析之后再来做出决定。
江湖风浪急，消费需谨慎。每一个购房者在作出决定前，最好问一下自己：我是谁？我在哪？我在干什么？
这三个问题不需要答案，只是让你冷静一下，别总想着占便宜。
一旦有了占便宜的脑子，就不会有精力培养一个不占便宜的脑袋，离踩坑就不远了。
如果真的踩了坑，别上火，自我安慰吧：
世上本没有真正幸福的人，只有比较想得开的人。
来源：楼策千里
