佛山广佛之眼（广州佛山相爱相杀）
佛山广佛之眼（广州佛山相爱相杀）广州未来10-15年，2030年新的中心。天河公园。2000年到2016年，东山口——>珠江新城，重心变化移动了2.7公里。28年间，广州中心移动了5.8公里。那么未来的广州，广州新的中心是哪里？
广州的未来在哪里？启示就在这两条路上！
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前两文重点提及道，从1988年（广州正式落实辖区面积的年份）的公园前，到2000年前的东山口，再到2016年后的珠江新城。广州在28年的时间里经历过两次城市中心的迁移。
1988年到2000年，公园前——>东山口，直线距离变化了3.1公里；
2000年到2016年，东山口——>珠江新城，重心变化移动了2.7公里。
28年间，广州中心移动了5.8公里。
那么未来的广州，广州新的中心是哪里？
天河公园。
广州未来10-15年，2030年新的中心。
可能有人会说，天河公园房价已经不便宜了。我想说的是，当年2003年天河珠江新城的房价也不便宜，2009年更加已经是广州最高房价的地方了。
但是丝毫不影响珠江新城占据新的中心地段，也丝毫不影响其缔造新的楼市高度，昔日的王者公园前一对比也已经明日黄花了。
天河公园是除了珠江公园外，往东市区中最大型的宜居公园。另外，这也是东部增城、黄埔人口进入市区的交汇点，我们可以看看21号线和13号线，这两条东部线路，分流了五号线人流压力，也从天河公园为开始站的11号环线开始分流。可以想象一下，东部源源不断输入的人流，通过天河公园扩散，天河公园未来必定汇集难以想象的人流量。
另外，天河公园地铁站据报道是全亚洲最大的地铁站，而鱼珠、珠村、棠下、车陂，特别是鱼珠、棠下、车陂覆盖的金融城-鱼珠港就是下一个珠江新城。该地段优质环境的住宅非常稀缺，而作为最大中转站的天河公园将会成为优质人口的聚集之选。
因此新中心要扩大来说就是天河公园-车陂-鱼珠。
我知道你们要跳出来反驳，但且慢，先听我说下去。
广州是完成不了多中心的（有些话不便明说），我认为全国范围内只有深圳可能形成多中心，广州只能一路中心东移，这是接近三十年的发展规律。
珠江新城从1993年开始建设，真正开始新一轮规划调整是在2003年，经历了十年，珠城才让人初步发现它的美好。
而金融城2012年公布规划，2013年开始首次拍地，至今也才刚过五年期，路还早着呢。至于大家忧虑的岑村机场，如今也没看到官方有什么明示，于是传言满天飞，金融城要烂尾了。我认为这不过正如当年珠城规划遭受挫折一样崎岖之路而已。
岑村机场毕竟是军用机场，这是广州军区的管辖范围，涉及的是军方的机密，我们随随便便也不能窥探一二，即使政府已经有搬迁计划也不能随便公布的，这必然是一个秘密进行的过程。但我们还是可以看到金融城的推进，我在朋友圈也提示了，标志性事件就是上年九月金融城热电厂的烟囱爆破拆除，而11月，金融城车陂村集体物业房屋正式拆迁，这都是明里在进行的改造，怎么能说烂尾呢？
至于东延下去的鱼珠港，这也有一个让大家头疼的问题——石化厂的搬迁。岑村机场能否顺利解决，石化厂能否顺利搬迁，是架在目前的两大难关，我们要相信政府在东移计划上的决心。当下正在进行的茅岗、文冲旧城改造，前进村改造，临江大道东延建设，表明一切都在规划之中。
那么广州的新中心已定，我们怎么识别哪的外溢范围是靠谱的，而某哪些外溢范围是坑呢？
别急，慢慢来。
广州2020年，计划控制人口大概在1600万，而按照广州社科院日前发布的《2040年广州市人口预测研究》报告预计，到2040年，广州市的常住人口总量将达约2000万人，而2030年，广州市老龄化程度会加大，模拟发现，2025年之后人口死亡率开始快速攀升，人口增长的拐点将出现在2030年左右。届时人口增长会变慢，死亡率会增大。
那么我们可以来一个大胆的猜想，2030年广州人口已经接近2000万，2040年也大概维持在2000w。
熟悉我的伙伴都知道我之前提出过广州20公里的人口半径理论，但这也是仅限于2020年前的预测而已。如果按照2030年2000万人口，以天河公园为中心，计算过程我就不赘言了，人口半径就为23km，撇开部分进入东莞，更多应该是往南和东而去了。
东莞不属于广州，东莞的心早已跟定深圳了。那么这个圆，重任就必然落在了广佛之地了。
我大概就描绘了下形状：
大概涉及的地段就是：新塘、萝岗、南海桂城、三山、禅城老区、顺德北滘、陈村，番禺重点区域。
而远离这个辐射范围的，就要多加小心了。
那现在可以摊开明言了，我认为，广州机会就是：新塘，萝岗。
东部：新塘，自然就是13号线，新盘基本上在白江一带。
另外稍近的东部就是天河新盘：牛奶厂板块。
牛奶厂它是怎么样的一个地段呢？
从宏观点的范围来看，牛奶厂其实属于整个奥体中心板块规划的一部分而已。牛奶厂地理位置上基本上处于整个奥体广氮居住板块的中部。对于奥体来说，目前中部（牛奶厂）发展预期较强，而广氮的西部北部相对显弱。因为广氮沿北的天河北部，一直属于天河开发的弱势地段，虽然近年有六号线的开通直接萝岗，缓解了北部压力，也释放了部分人流，但是鉴于中间有火炉山、产业园、东部有中华墓园，甚至于依靠岑村而立的智慧城。要知道岑村军用机场很大程度上是牵制了天河本部的发展，从而岑村往北、往东都形成了一个人流洼地（房价洼地），始终不够商业兴旺。岑村机场如果能够迁走，不仅是金融城利好，也包括牛奶厂。
牛奶目前最大的卖点就是想象力卖点。当下华阳学位、体育东学位进驻，虽然说学位的成熟至少需要六到八年小升初成绩稳定。但是一个好的小学学位加上奥体执信中学的加持，必然会让后续有更大的升华空间。当然，交通缺乏地铁是牛奶厂的最大的缺陷，但是我把这个理解为潜在突破点，之所以牛奶厂还能单合同，最重要就是还没地铁，价格还没上去，而按照不远处的炼油厂项目等不断开发，奥体板块更加成熟，规划的19号线相信会更快提上议程，而目前加速建设的23号线从六号线东延出去也通过增城绕回来中心，恐怕也是有机会进驻牛奶厂，而一旦地铁价值有所实现，必然会引发新一轮牛奶厂风暴。
广州另外的机会就是东北部：萝岗，以最低点的知识城为代表。
初步来说吧，知识城算是萝岗一个比较靠谱的大项目了。规划总区域面积达123平方公里，规划总人口54万人，总就业人口27万。整个萝岗其实是以工业类发展为多的，但知识城算是迈上了高新类科技工业的一个台阶，已建好的凤凰湖也为整个知识城添色不少。只是中新合作的知识城，优势是新加坡，劣势也是新加坡，地方政府与国际都市合作的项目，需要更多时间打磨。知识城从08年开始提出概念，12年时候甚至还专门在广州人大的高度上对知识城进行了规划立法，可以想象出政府层面上是很重视的。不定的因素是新加坡，目前也有传言撤资风波。
但是就地段而言，知识城潜力不错。规划利好直接体现在知识城地铁线的建设上，南北分别连接21号线和14号线，享受到两条主干线的利好，直接换乘地铁快线站。知识城线已经开通，后面就很快接入21号线、14号线，从而并联围成圈。在完全没多余二手的前提下，新建的一手将会是后面知识城刚需涌入必然之选。
广州靠谱的区域大概阐述了，而广州的坑洼之地呢，我认为还是尽量要回避的。
坑洼就是：从化、花都、南沙。
南沙怎么也是坑？我大概就这样说吧，南沙目前来看还是坑大于机。
我给一个排序：南沙>花都>从化。
南沙在广州中心夯实的过程中并没特别机会，主要是房子盖起来了，人口却没跟上，我们可以重点看看这些年的人口流入数据。
2012年9月南沙兼并番禺区的东涌镇、大岗镇、榄核镇，因此跟11年相比人口数据剧增，2014年数据缺失。
直观来说，这四年来，南沙人口总数增长只有6.41w人。平均下来，每年1.6w人。即使15年到16年3w人的增长，但那年全广州新增常住人口可是54w啊，11个区平分也有五万人口了，南沙吸引人口仍然太欠缺。政府规划要求南沙2020年达到200w人口，我看有点悬。这代表南沙要引入至少130w的人口，按照广州2016年末1400w人口，2020年控制在1600w人口总数，那岂不是说200w新增人口至少六成（120w）要流入南沙？？
我认为这是非常不切实际的。
对于目前广州而言，南沙坑大于机遇。一个存量房与人口不协调的地域，择机而入比提前很多年布局重要得多。
至于花都、从化，因为这是一个政策与人口都失衡的区域。地貌、生态敏感度，决定了政府不可能放太大的精力入去，投资能回避就尽量回避。
那么佛山呢，作为广州的外溢之地，又该怎么看待呢？
广州的发展，它就像一匹骏马，拉着车拼着劲往东跑，但佛山却像是一头蛮牛，也牵着这个车往西拉。两力相博之下，广州中心缓慢地东移，不少人给带去了东边，也不少人给吸引到了西面。
我们可以看看佛山地铁布局与广州东部地铁布局。目前佛山与广州地铁接驳的有广佛线，进入南海的有金沙洲的6号线浔峰岗站、黄岐的5号线窖口站、规划在建的有广州七号线西延线——这是南站连接顺德陈村的。在建的也有贯同佛山东西南北的佛山二号线和三号线。广州东部在建的地铁就是14号线（知识城线）、21号线，13号线，数量上来粗略说其实也是不相伯仲。
从珠江新城地铁站到千灯湖地铁站约51分钟，到新塘地铁站大概是49分钟，开车耗时也是差不多一小时。
以目前限购的力度来说，千灯湖与新塘是竞争非常激烈的对手。因此把两者并列来看是广州两大机遇之地，应该不会有什么异议了。
佛山面积也不少，楼市发展必然要追随广州，而佛山再往外延伸的就是外溢范围了，换言之就是三水、高明了。这两个地区受广州的影响甚微，这个范围圈的区域，请各位慎重考虑。
我也就摊开谈谈我眼中佛山内的机会吧。
西北部：南海桂城、三山、禅城老区、顺德北滘陈村（佛山在建的二号线三号线，广州七号线西延线）真正价值最大的是七号线西延线。
桂城是绝对的佛山核心地段。
以广佛边界来说，千灯湖是最佳的宜居之地，学位医疗等也在培育当中，其中的灯湖小学，虽然还没有小升初毕业成绩，但也算是桂城家长眼中异军突起的新秀名牌小学了。
目前还是处于新兴发展阶段的是三山。三山是完全的新兴市场，只有三个楼盘：应该是保利西雅图、保利诺丁山还有中海万锦熙岸。三山最大的优势是独立的小岛，靠近桂城，比起狮山来说，它更有能力直接吸纳桂城外溢人口。距离荔湾番禺也不过是一河之隔，目前配套还没齐全，是值得关注的好地方。
但目前佛山不是投资的好时机，我已经再三说过。佛山大可以等待回落时候再入。桂城也好，三山也好，北滘陈村也好，都可以等待冷淡期再入。广州外溢下的市场，来得容易去也容易。在目前各大城市限售的当下，佛山依然没跟，侧面也说明了，它的供求关系还算平衡。没有出现大量抛售也没有出现大量跟风买入。
之前我一直强调，佛山是一个联盟制，但我们也要看到佛山为了大统一，目前取消粤XY牌发放，这算是走出了一步。只是要从根本上改变大佛山特别是顺德的看法，形成意识形态统一，恐怕不是普通一代人可以解决的。
佛山的坑：小心距离广州过远的新城，特别是三水新城、高明新城之流。
总结：
广州未来十年新的中心是天河公园。
增城新塘也可投资考虑，刚需可入。新塘以外要注意。
萝岗一手以知识城为最低筹码，刚需投资可入。
南沙谨慎，留意人口流入。花都、从化投资勿入。
桂城千灯湖地位与新塘类似，投资刚需均可，资金无碍都可入。
禅城老区刚需可入。
三山可以作为知识城的补充，可择时而入。
顺德北滘可作投资，但也择时而入。
注意点，尽量淘二手，一手因为双合同，成本也不低，能买二手就买二手。
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