看懂房地产内在逻辑（这个神秘公式让你看透楼市真相）
看懂房地产内在逻辑（这个神秘公式让你看透楼市真相）M 一一货币总量 ;美国经济学家费雪(Irving Fisher)在1911年出版的代表作《货币购买力：其决定因素及其与信贷、利息和危机的关系》中提出过一个著名的方程式：MV=PT一个揭示了上帝的秘密的工具。能看懂的朋友自然能明白楼市涨跌的真相了看不懂的或者没耐性的请绕行
PART 1
神秘的费雪公式
费雪公式MV=PT被认为是经济学中的E=MC2，
一个揭示了上帝的秘密的工具。
能看懂的朋友自然能明白楼市涨跌的真相了
看不懂的或者没耐性的请绕行
美国经济学家费雪(Irving Fisher)在1911年出版的代表作《货币购买力：其决定因素及其与信贷、利息和危机的关系》中提出过一个著名的方程式：MV=PT
M 一一货币总量 ;
V 一一货币流通速度 ;
P 一一商品价格;
T 一一商品总量；
费雪认为，M是一个由模型之外的因素决定的外生变量；在这三个经济变量中，M是一个由模型之外的因素所决定的外生变量；V由于制度性因素在短期内不变，因而可视为常数；交易量T对产出水平常常保持固定的比例，也是大体稳定的。因此，只有P和M的关系最重要
08年大印钞，M迅速加大，V在08年之后信心缓慢恢复，造成的是PT的快速上升，然而因为外部需求并没有想象中增长的那么快，所以V和内部需求开始被拉动。
自08年开始大概1年时间，产能急速扩张，民众收入猛增，信心开始暴涨，信贷疯狂扩张，市场上的M2增长极其快速，然而产生的大量M2本身又意味着债务，所以债务链条开始出现。
年份很快到了2015年。这时候有3件非常关键的事件：
第一件是美国于2014年年底宣布的退出QE（量化宽松），
第二件事是股灾，
第三件事则是811汇改，
结果就是PT中的外部需求开始下降。尤其是811汇改失败，国家损失的真实M1惊人（外汇占款下降），这时候因为公式MV=PT的关系，PT下跌不慢，M下跌太快，为了维持恒等，就必须拉起信心V。
这时候拉起信心V容易，虽然受股灾影响导致大量的M2转换M1冲击汇率导致了811，然而毕竟V是滞后的，短时间只要出具利好政策，就不怕V出现颓势。
怎么拉动？当然是房价啊！
以一股炒房的风刮向大江南北，国家开始补充各种廉价资金（比如降准降息，早期的不受限长期性MLF等），强行拉高内需，导致PT的异常上升，V因为此时依旧还在高位，见PT上升的厉害，因此V此时因为滞后性的关系继续一路高歌猛进，同时拉起M。因为这次主要是拉高了房价。
这又再一次证明，在中国，M和房价的紧密相关性。
But !
15年的这次异常拉升并不是因为基础货币提升所导致，外汇占款事实上是减少了。灵敏的老狐狸李嘉诚看到了这点，15年就开始跑路。而后的发展大家都看到了：因为M2太大，债务链条越来越重，高杠杆的人开始扛不住了，这是其一；
美国退出QE，需求疲软，T剧烈减少，且P还因为V的惯性下降 PT下跌厉害，V又短时间下不来，M1自然而然就成了看需求和经济趋势的关键性指标。所以你看到15年年底的那波拉升之后，M1开始猛烈向下。
后来的趋势大家都懂了，清醒的人越来越多（V开始增长下跌，逐渐掉头），后面的趋势变成了M V P T全部下跌，之前因为V导致的天量债务开始爆发，企业债务爆裂，加速V狂跌，这又反过来作用PT的疯狂下跌.
体现在宏观环境，就是冒险者还不了钱破产，银行坏账增加，虚高的M2开始崩掉直至虚无，等待下一次的完全出清。下一个周期，又是从PT开始。
楼市也是一个道理，只是地产商和首套购房者还能得到一定的M份额，但V下降的事实难以改变。所以楼市会比股市慢一点到达拐点
PART 2
疫情下楼市政策制定的真相
上面的论述有点深奥，那接下具体来讲下疫情下的楼市走向。
疫情影响，经济大幅下挫，许多中小企业处于破产边缘。
如果大量企业破产就会导致大量人员失业。
人们口袋瘪了，就没有消费能力，经济的活跃度也会随之下降，进入恶性循环
怎样挽救这些企业呢？
参照费雪公式MV=PT，
因为疫情影响，导致货币流通速度V变慢，这个等式不再稳定，要维持等式稳定，就要加大M值，所以你能看到上个月M2上涨幅度时隔三年重回两位数达到10.1%。
通过增大货币供应及减税退税政策来解决中小企业的燃眉之急。
有了钱以后，货币流通速度V逐渐恢复。
但是问题又来了！
已经增大的M不可能回收，所以等式再次不稳定。
等式的右边，商品总量T受疫情影响短期内无法提高，所以商品价格P自然而然的上涨了。
等式再次稳定，但是商品价格上涨已成定局！
为了不出现大规模的通货膨胀，一定会把超发货币引流到其他方向。
2008是房地产，那这一次又会引向何方呢?
恕我直言，我看不到除了房地产还能去哪里。
看懂了，你就会知道，费雪公式或许才是楼市政策制定的真相！
浮沉录记于2020年5月27日夜
