现在这个情况二手房能卖出去吗（二手还未见底何时见底）

现在这个情况二手房能卖出去吗（二手还未见底何时见底）即使是顶流板块，诸如申花、奥体等数个被市场看做可以上演独立行情的板块，也同样对抗不了市场的整体下行，覆巢之下怎有完卵。新房、二手，低等级板块、高能板块统统降温，无一例外，其中尤以二手房最为惨烈。5.17新政也好，富阳、钱塘、萧余等边缘区域的区域性宽松新政也好，对市场的刺激作用过小，有效的宽松从来都是自上而下，而非自下而上。强势才可带动弱势，弱势连自救都力不从心。而今年以来，宽松方向皆为自下而上，哪里不行救哪里，结局自然是达不到预期中的效果，于是分化型市场进一步向整体滑落转变。

| PART 1 |

可怕的是市场趋势，而不是尚好的市场状态。

这句话是我在数月前所说的，目前看来，基本是准确的命中了杭州楼市今年的痛点，短短三两个月，杭州楼市已经又是另外一幅模样。

再有一段时间，恐怕杭州楼市又将和现在大不一样。

5.17新政也好，富阳、钱塘、萧余等边缘区域的区域性宽松新政也好，对市场的刺激作用过小，有效的宽松从来都是自上而下，而非自下而上。

强势才可带动弱势，弱势连自救都力不从心。

而今年以来，宽松方向皆为自下而上，哪里不行救哪里，结局自然是达不到预期中的效果，于是分化型市场进一步向整体滑落转变。

新房、二手，低等级板块、高能板块统统降温，无一例外，其中尤以二手房最为惨烈。

即使是顶流板块，诸如申花、奥体等数个被市场看做可以上演独立行情的板块，也同样对抗不了市场的整体下行，覆巢之下怎有完卵。

一个大的房产市场，不同板块之间是具有相当互补性的，市场的下行定会波及整体，举个简单的案例。

奥体够强吧，假如市北降温，钱二大量供给新房，那么市北更高的性价比、钱二更充分的供应必然将奥体二手拖下水。

只不过，受奥体自身较为强势的板块现状及预期，被拖下的程度相对有限。

换作申花也是一样的道理，当未科、云城大量供应，二手价格相对深度回调后，必然有相当部分需求将转移至性价比凸显的未科、云城去，或周边可替代的、性价比更凸显的板块，而非死盯申花高位二手。

高位接盘二手的个例并不能代表市场需求的整体理性，这是必然的。

这也就是为什么，上半年看似还算坚挺的奥体、申花，在下半年持续降温的大环境趋势下，二手同样避免不了稳步下滑的厄运，创下二手价格的阶段性新低。

古翠隐秀、澄品等新交付品质标杆成交价格持续向下，只是一个缩影而已。

独善其身几乎是不可能的，除非具有极强的不可替代性，而在杭州楼市，几乎没有多少楼盘有如此属性。

即使是强如壹号院、金茂府，在很大程度上一样摆脱不了市场向下的地心引力，原本预期13万 的壹号院二期，成交价只能持续徘徊在10万上下。

| PART 2 |

在决定杭州楼市命运转折的85新政出台后，我们就很果断的说过：杭州楼市接下来必定会出现市场的整体下滑，而且是短期不可逆的，调整期大概率是以年度为计量单位的。

事实已经验证了以上判断，但下行到当下的程度，速度之快、曲率之陡峭着实也稍显出乎意料。

经过一年多的降温，杭州绝大多数板块二手房，截止至当前，回调至少在15%，多的更是接近30%。

在这样的情况下，从回调的幅度来看，已经算是较为深度的下跌。

不仅于此，在新房，尤其是优质新房都遭遇强冷寒潮时，在新房选择面越来越宽泛、摇号难度愈发轻松的现在，二手房表面上20-30%的降温甚至也站不稳。

实质上，在限价新房的冲击下，没有成交量支撑的高价二手房甚至连本楼盘最近一次的成交价都难以保住。

接下来的一段时间，同样品相的二手房源，成交价格大概率将一套比一套低，尤其是新房热度不高、二手还未调整到位的板块。

如某些所谓的二手坚挺板块，新房接近流摇、二手却仍高高在上，这显然是有悖常识的。

申花、奥体阴跌降温的路径大概率会蔓延到这类区域，只不过申花、奥体走的更前一步，回调轮动正在进行时。

所以当前阶段，二手房并不能言底，或者说，没有政策大转向的趋势支撑，二手房或许离见底还有相当一段路要走。

什么时候二手才算真正见底？在我看来，两个具有前后顺位的市场现象具有指标意义。

| PART 3 |

首先便是此前我所说的倒挂归零潮。

当二手价格全面逼近新房价格时，新房的比较优势减弱，二手开始可以成为可选项，在没有烂尾风险、可见可得、更高得房率等情况下，二手可买性已经不逊于新房。

那么此时也就意味着，没有实际倒挂加持下，新房市场遭遇到了极强的冲击，新房的去化艰难自然随之出现了。

当倒挂归零潮蔓延的范围越广、新房遇到的冲击面就越广，广到一定程度，影响到了土地市场，市场流动性太过艰难了，那么市场倒逼宽松也就顺其自然。

这种状态下实质性的宽松政策不出台也不行了，那么此时的二手基本就接近见底，而当前已经逐渐接近以上状态，虽说还有一定的距离，但恐怕已然不远了，半年、至多一年之内。

近期的宽松步伐加快、范围在扩大便是很好的印证。

倒挂归零越汹涌，市场见底越接近。

第二个现象其实和倒挂归零潮有着直接的关系，或者说，它们本就是顺位的关系，那就是：新房的热度重回。

能够使新房热度重回，只有倒挂归零潮倒逼宽松。对的，有为的宽松过后，新房将第一个吃到宽松利好，新房一旦回暖，回调到位的二手也就暖了。

什么又叫做有为的宽松？直白一点讲就是能够推动市场回暖的宽松。

而当前市场缺的是什么？显然是需求。

至于信心，需求来了信心也就来了，信心在需求之后。

需求有没有？显然也是有的，只不过被抑制了。

所以有为的宽松等同于释放需求，当出现能释放需求、可释放大量需求的调控出现，新房热度自然也就来了，二手也就随之见底，或者同步见底。

| PART 4 |

当前，我们需要着重关注的，便是倒挂归零潮的继续蔓延。

倒挂归零蔓延得越深入，其后的一系列连锁反应也就快来了，最后，新房暖了，二手见底也就近了。

站在今天，新房一头扎向凛冬，言底仍然过早，二手的回调也还未结束。

惨痛的调整期还在进行时。