40城住房租赁市场（常住人口与白云区住房租赁市场特征分析）

40城住房租赁市场（常住人口与白云区住房租赁市场特征分析）图3 全市与白云区国有土地、集体土地房屋租赁成交占比图图2 2021年6月广州市监测点住宅租金水平第一，租金水平曲折上升。2016年至今白云区租金水平整体呈现平缓上涨趋势（2020年初至今，因为受疫情影响，租金水平小幅下滑），租金年均增长率仅为1.4%。租金能够保持平稳，与白云区住房租赁市场的房源供给结构存在密切关系。和其他行政区域相比，白云区集体土地房屋租赁的情况要更普遍，占比高达69.43%，超过国有土地房屋租赁成交占比的2倍，比全市平均水平高出25.55个百分点。集体土地房屋一方面拉低了区域整体租金水平，另一方面加大了租赁市场供给，丰富租赁房源供给结构。如图2所示，白云区租金水平以40.29元/㎡/月在中心城区位居末席，远低于天河、越秀、海珠区。图1 2016年至今白云区租金走势图

2021年5月11日，全国第七次人口普查数据出炉。数据显示，截至2020年11月1日零时，广州全市常住人口为1867.66万人，为全省人口总量第一大市。与2010年第六次全国人口普查的1270.08万人相比，十年共增加597.58万人，增长47.05%，年平均增长率为3.93%，高于全国的0.53%和广东省的1.91%。

过去十年，全国人口流动趋势更加明显，规模进一步扩大。七普数据显示，全国人户分离人口为49276万人，其中，市辖区内人户分离人口为11694万人，流动人口为37582万人（其中跨省流动人口为12484万人）；与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。

作为省会城市与一线城市双加持的广州，凭借地理位置优越、就业岗位众多等优势对流动人口产生了巨大的虹吸效应。七普数据显示，广州除老城区越秀区常住人口数量呈现下降趋势外，其余各区人口数量均有增长，其中白云区人口增量最为明显，常住人口增量达151.98万人，2020年的常住人口数量为374.30万人，稳居全市人口第一大区地位。众所周知，流动人口对流入地的住房租赁市场将产生深刻影响。白云区作为广州住房租赁市场的主要担当之一，有哪些市场特征？下面将具体分析。

表1 广州市各行政区常住人口增长比较

第一，租金水平曲折上升。2016年至今白云区租金水平整体呈现平缓上涨趋势（2020年初至今，因为受疫情影响，租金水平小幅下滑），租金年均增长率仅为1.4%。

租金能够保持平稳，与白云区住房租赁市场的房源供给结构存在密切关系。和其他行政区域相比，白云区集体土地房屋租赁的情况要更普遍，占比高达69.43%，超过国有土地房屋租赁成交占比的2倍，比全市平均水平高出25.55个百分点。集体土地房屋一方面拉低了区域整体租金水平，另一方面加大了租赁市场供给，丰富租赁房源供给结构。如图2所示，白云区租金水平以40.29元/㎡/月在中心城区位居末席，远低于天河、越秀、海珠区。

图1 2016年至今白云区租金走势图

图2 2021年6月广州市监测点住宅租金水平

图3 全市与白云区国有土地、集体土地房屋租赁成交占比图

第二，白云区内住房租赁市场“南热北冷”。以三元里街、同德街、棠景街、新市街等为代表的南部街道聚集了大量的常住人口，数量超252万人，占全区总量的67.51%。以龙归街、太和镇、钟落潭镇为代表的北部街镇人口密度则较低。据统计，在2020年至今白云区住房租赁成交中，有71.76%的成交位于南部街道，其中景泰街、三元里街、同德街以及金沙街等都是租赁成交的热门区域。北部街镇租赁成交占比为28.24%，主要集中在大源街与钟落潭镇。

注：南部街道包括三元里街、松洲街、景泰街、同德街、黄石街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、嘉禾街、均禾街、石井街、金沙街、云城街、鹤龙街、白云湖街、石门街共18个街道。

北部街镇是指人和镇、太和镇、钟落潭镇、江高镇和龙归街、大源街。

表2 白云区各街道人口密度

北部街镇住房租赁市场不温不火是常住人口较少、人口密度低的直观表现。主要原因在于，一是北部街镇大多或多数面积所处的地理位置偏离主城区，空间距离远导致受主城区辐射作用有限；二是使用公共交通通勤时间较久，对主城区上班族的吸引力较小。

图4 2020年至今白云区南部、北部街镇租赁成交占比

第三，是省外户籍租赁人群落脚广州的主要区域。在全市各区省外及省内户籍租赁人口占比中，白云区的省外户籍租赁人口占比为60.82%，仅次于南沙区。由于南沙本身人口基数较小，因此白云区实际上是省外人士落脚广州的第一选择。从南北部街镇的省外户籍租赁人口占比情况看，北部街镇占比为64.05%，相比南部街道的56.72%要高出7.33个百分点。

图5 全市各区省外及省内户籍租赁人口占比情况

图6 南北街道省外、省内户籍租赁人口占比

第四，在租赁房源供应上，南北街镇也存在明显差异。

一是相比于南部街道，北部街镇的集体土地租赁房屋占比要更大，达到97.84%；二是南部街道租赁成交中，电梯楼占比远多于北部街镇的2.6%，达到23.66%；三是在成交的面积区间方面，北部街镇60㎡以下面积区间占比达到76.52%，远远高于南部街道的37.76%，南部街道在60-90㎡（含60㎡）区间的占比则高出北部街镇28.96个百分点。

图7 南北街道国有土地、集体土地房屋租赁成交占比图

图8 南北街道房屋租赁成交电梯楼梯占比图

图9 南部、北部街镇租赁成交面积区间占比情况

二是南部街道租赁群体要更年轻。统计数据显示南部街道租赁群体平均年龄为36.38岁，北部街镇平均年龄为37.36岁。

南北主力成交户型以及租房人群存在明显差异的原因在于，受北部街镇自身产业结构等客观因素影响，人口流入来源以外省来穗务工人员为主，租房群体特征单一，租金支付能力相对较弱，且对租住环境、配套设施的要求简单，而南部街道主要租房群体则以租金支付能力不足的毕业生、工作在3-10年之间收入水平相对较高，但暂无购房能力的蓝领以及经商家庭等群体为主，对合租和中低端整租房源的需求性较高，在房源安全性、周边商业、交通配套等方面存在一定要求。

不管是南部街道还是北部街镇，由于大量老旧小区以及城中村的存在，白云区长时间给人一种城市界面老旧、杂乱的印象，虽然区域内大多板块配套齐全，但整体档次较低，缺乏大型商业配套和医疗配套。根据《广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020—2035年）》，白云区共划定更新片区93个，总面积约328平方公里，占白云区的一半，足以看出未来一段时期白云区城市更新力度之大、强度之高。预期随着城市更新项目的推进，白云区的产业、配套的升级，以及交通基础设施的逐步完善，其住宅租赁市场也必将引来全新的机会。