黄埔区旧改供地（从旧改计划看黄埔各街道的房产价值前景）
黄埔区旧改供地（从旧改计划看黄埔各街道的房产价值前景）通过对黄埔区每街道旧村改造项目应补偿建筑面积及拆除后可建计容住宅建筑面积对比，结合上述人口迁移假设，下面就来尝试给大家总结一下，黄埔各个街道未来的供求情况如何，风险层级如何。红色是高风险区域，绿色是中等风险区域，黄色是低风险区域。例如：新龙的金坑、云埔的火村等地已经传出村民刚签约就提供回迁权转让的交易，一副急着变现追上真正价值板块和转嫁风险的模样。想一下，假如村民认为这些地段的未来价值比当下高，怎么可能如此急不及待变现呢？因此，我认为凭此即可一定程度上印证上述观点。从需求侧来看，由于一手楼需要等待2-3年才能入住，而二手买入之后就可以马上入住，解决了一些如结婚生子之类的迫切居住需求。从供给侧来看，对于开发商来说，是货量巨大的一盘生意，需要有规划地、整体性地定价，而且受到资金面的影响较大，不会随意提价。而对于二手业主来说，只是相当于变卖一件心头好，定价的随意性就更大，只要市场上需求大于供给，
黄埔的上涨是独立的、短暂的行情
近日，黄埔在某大会上喊出了“力争2021年底前旧改清零”的口号，但在文中并没有释义这个“清零”的含义，只是搭配了文冲拆除最后一颗“钉”的视频。假如按视频推断，“清零”的含义是把黄埔所有村庄拆完，即原计划2022年拆除的也一并在2021拆完，那么，因拆迁而出现的居住真空期导致短期需求必将激增，继而导致黄埔二手房的不应求将瞬间加剧，而未来新增供应也会在三年后集中爆发，预期价格波动会比预期大。
数据来源：黄埔城市更新三年行动计划
一二手价差将会持续拉大
从需求侧来看，由于一手楼需要等待2-3年才能入住，而二手买入之后就可以马上入住，解决了一些如结婚生子之类的迫切居住需求。从供给侧来看，对于开发商来说，是货量巨大的一盘生意，需要有规划地、整体性地定价，而且受到资金面的影响较大，不会随意提价。而对于二手业主来说，只是相当于变卖一件心头好，定价的随意性就更大，只要市场上需求大于供给，价格就会上涨，只要同户型持续几个月价格上涨，至少就坐实该类型产品的上涨。因此预计供不应求将会主要体现在二手楼上，一二手价差将继续扩大。
内部购买力迁徙导致的区域价值分化
假设通常大部分人、尤其是土生土长的本地村民，对地缘归属感都非常强，理论上他们购置商品房的第一选择大概率会在同一板块内进行。但毕竟地段好坏、前景如何这事情村民比任何人都清楚。因此预计黄埔区内一些过往、现在及未来在交通通达度、生活便利度都不乐观的板块内村民会有更强烈动机通过出让补偿权套现当前价值，趁早置换更优板块，而一些核心板块的村民则大概率等待回迁。
例如：新龙的金坑、云埔的火村等地已经传出村民刚签约就提供回迁权转让的交易，一副急着变现追上真正价值板块和转嫁风险的模样。想一下，假如村民认为这些地段的未来价值比当下高，怎么可能如此急不及待变现呢？因此，我认为凭此即可一定程度上印证上述观点。
通过对黄埔区每街道旧村改造项目应补偿建筑面积及拆除后可建计容住宅建筑面积对比，结合上述人口迁移假设，下面就来尝试给大家总结一下，黄埔各个街道未来的供求情况如何，风险层级如何。红色是高风险区域，绿色是中等风险区域，黄色是低风险区域。
以街道维度统计
预测及建议总结
预测：一手房，非热点区域的一手房价格将会保持平稳，而核心区域以较为缓慢的速度上涨。二手房，继续供不应求，在年底前还会有一波较大的涨幅。在现在这个时间点入手黄埔的二手房子，相当于看涨黄埔2-3年后的价格，入手新房，相当于看涨黄埔5-6年后的价格，但假如2021年旧改拆除清零的任务如期完成，预计大量新房项目将在3年后集中入市，其时黄埔的价格、供求分化将会严重扩大，核心区继续跟随天河东继续上涨，而非核心区将会因为供应量过大而出现上涨乏力。
建议：投资黄埔首先以靠近天河的、地铁线上的鱼珠为核心；其次是一条线可直达天河核心的大沙、文冲、横沙这些板块；再次是科学城核心区；然后则是知识城核心区；而长岭居、云埔、镇龙这些连村民自己都不认可的地方，则需要三思了。当然，刚需价格适合就入手吧，毕竟没多大选择，但如果有市区同价格替代品，即使环境稍微差一丢丢，也应该优先选市区（参考限行区域图）。
球哥说两句：关于人才购房政策的新动向
说到黄埔，我就和大家说说最新的“人才购房”情况。
目前以黄埔人才资格购房的，银行已经不接“双外”（外地人，外地流水）的贷款申请了。
也就是说，外地人，没有广州户口，有半年社保在黄埔的，必须有半年收入流水在交社保的黄埔公司才能申请贷款，以人才购房资格购房。
另一种情况，假如有广州户口，单身，天河有一套，有半年黄埔社保的，半年收入流水在或不在黄埔，都可以申请贷购，以人才购房资格买房。
目前是这样的情况，但这种政策天天在变化，大家购房前要问清楚。
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