广东黄埔有什么好吃的（火爆的老黄埔有三个）

广东黄埔有什么好吃的（火爆的老黄埔有三个）老黄埔新盘信息一览其实早在2021年，缺货的老黄埔供应已经不那么短缺，网红盘相继拿到预售证，新盘也陆续推出市场。板块从缺货、抢房、全款、挑客再到比拼价格，可以看到，虽然老黄埔依然很火，但似乎没有之前那么疯狂了。在老黄埔楼市持续火爆的背后，暗藏着三点不确定性因素。第一个不确定性，来自老黄埔的供应量。

这几天广州楼市热度有点高，天河、黄埔、白云、南沙、增城多区齐炸市。

当然了，其中人气最高的当属天河和黄埔的网红盘，售楼部现场人气爆棚，部分优质房源一抢而空。

能取得这样的成绩并不意味，一方面，从大环境来看，广州向东趋势愈演愈烈，深受购房者追捧；另一方面，不少网红盘纷纷给出惊喜价，成功吸引买家入场。

尤其是老黄埔，双盘厮杀，率先打响“价格战”。

板块从缺货、抢房、全款、挑客再到比拼价格，可以看到，虽然老黄埔依然很火，但似乎没有之前那么疯狂了。

在老黄埔楼市持续火爆的背后，暗藏着三点不确定性因素。

第一个不确定性，来自老黄埔的供应量。

其实早在2021年，缺货的老黄埔供应已经不那么短缺，网红盘相继拿到预售证，新盘也陆续推出市场。

老黄埔新盘信息一览
项目名称	所在片区	均价（万/平）
万科城市之光	区府	5.3-5.5
富力南驰富颐华庭	鱼珠	4.85
富力新城	南岗	3.3
卓越招商·臻珑府	庙头	4.1
中鼎·君和名城珺合府	区府	5.1-5.4
越秀滨江·星航TOD	庙头	3.7
中州紫轩	鱼珠	5万
万科黄埔新城	南岗	3.8-4.2

数据来源：公开资料整理，以项目实际售价为准

目前老黄埔有7个住宅项目在售，主要分布在鱼珠-老区府、庙头和南岗等这几大片区。

从表格可以看到，无论是全新盘还是旧盘加推，接下来老黄埔市场的货量都是比较乐观的。

可能会有人对此产生质疑，“都说老黄埔不缺货，为什么实际却感觉没什么可选的？”

其实两者并不冲突。

其一，要归功于黄埔楼市太热了，并不缺客。

中指院数据显示，2021年黄埔获批套数为15435套，但全年就成交了17969套。

而老黄埔向来都是黄埔楼市热门板块，当成交需求过于旺盛时，自然会觉得板块选择性不高。

其二，老黄埔大盘供应几乎都来自旧改，这些旧改项目大多会选择分批上新，短期内不会冲击市场。

黄埔旧改项目之一（拍摄：地产少年）

不完全统计，黄埔已经有11个成功转化入市旧改项目，例如文冲村的万科城市之光、横沙村的中鼎君合名城珺合府等，这些旧改盘入市后，无一例外的缓解了板块缺货现状。

而不久的将来，老黄埔还会有两个旧改巨无霸全新盘入市：万科黄埔新城（沙埗旧改）和华润新溪项目。

不仅能为黄埔补充库存，还会成为板块新盘最大的竞争对手。

短期内，受限制各方面因素，板块内优质项目是不缺客的，但从长期来看，同样无需担心老黄埔新盘的供应量。

未来不缺货的老黄埔，还能卖出高价吗？

第二个不确定性，是最重要也是大家最关心的：价格。

众所周知，板块房源库存供应充足，往往意味着难卖出高溢价，具体可以参考隔壁的增城。

当然了，增城跟黄埔，两者无论是区位、产业还是价格，都有很大差距，仅凭库存就否定老黄埔的升值潜力，显然有些武断。

老黄埔在广州楼市的分量毋庸置疑，其区位优势明显，与珠江新城、金融城、琶洲形成珠江经济带，同时规划了琶鱼隧道，打通鱼珠和琶洲，形成一个经济闭环。

产业上同样可圈可点。根据《黄埔临港经济区“十四五”发展规划 （2021-2025年）》，老黄埔将依靠数字经济试验区、粤港澳的港城融合示范区发展成广州的第二CBD。

我们认为，老黄埔楼市价格的不确定性，应该聚焦在内部及周边新盘之间的竞争。

尤其是在多个旧改大盘项目入市之后，于内，将对老黄埔板块内部新盘形成价格上的降维打击。

目前老黄埔区府片区新盘均价5字头起，庙头均价稳站4字头，南岗片区以大盘为主力均价3万 ，几大片区价格断层比较明显。

于外，同样会对周边的科学城、黄陂、甚至是临近的增城新塘等板块，将影响其新盘的定价体系。

例如网传吹风价不到4字头的万科黄埔新城，跟周边4万 的庙头相比，不排除会带走一批刚需买家。

第三个不确信，来源于老黄埔板块内部的分化。

一方面是新房市场。未来供应充足的老黄埔，势必会迎来一场价格战，同时，这也是对项目真实含金量的一场考验。

过去，购房者对老黄埔信任感很强，甚至可以忽视产品上的一些小缺陷。

不过风水轮流转，如今，板块内质项目依旧不缺买家，但一些缺少核心价值支撑的项目，恐怕要被市场挤一挤“水分”。

黄埔临港商务区（拍摄：地产少年）

另一方面，是热度直线下滑的二手市场。

在老黄埔新房缺货的那段时间，二手市场叫价接连攀升，底气十足。

去年4月，保利学府里有房源挂牌价高达8万/平，引起不少吃瓜群众围观，彼时该小区最高成交单价仅为6.6万/平，足以看出当时业主的底气。

现阶段老黄埔二手房在市场调控下已经逐步回归理性，不仅要面对限价的新房，还有同小区二手房的竞争，再想卖出高价，难度不小。

显然，现在入手老黄埔，无论是新房还是二手房都要慎重，没有核心价值支撑（地段、交通、学位等）的房源，最终会被市场抛弃。

最后，关于老黄埔还能不能买这个问题，我们更倾向于：在了解板块的不确定因素后，觉得可以接受，那自然可以买。

不过，能买，不意味着可以瞎买。

首先，考虑房企资金链以及房产安全性。特殊时期，安全性要比增值潜力更重要。

其次，在预算符合的情况下，建议首选发展前景明朗、配套成熟、近地铁的项目。

其三，目前老黄埔还没完全放松限价，相比二手房，新房更值得入手。

其四，明确购房需求，如果是以自住为主，则优先考虑生活配套，如果是投资，可以重点关注楼盘周边未来的规划。

整体来说，在广州一路向东的大趋势下，老黄埔的发展潜力，是无需质疑的，但其中一些不确定因素，也不应该被忽视。